知己知彼，百戰不殆。在如戰場的商場，對于“作戰環境”――商圈的了解和認知程度與同對手的了解同等重要，無論是經營還是即將入駐，商圈無疑是商家必須面對也必須了解的“作戰環境”，因為通過對這個環境內的人口和經濟指數的分析，可以使商圈內商超有針對性的提供相對應的產品和服務；通過對商圈內已有商超的經營規模和狀況的了解，可以有助于戰略布局提供依據，另外物流配送、采購庫存、人員配置等等關系到成本和資金投入的項目也需要數據參考，而這些信息的搜集，必須有商圈調查來完成。
先說下什么是商圈，其實現在所說的“商圈”有兩個概念，一個是我們所說的傳統意義的商圈，指一個單店商超輻射范圍，即商店吸引顧客的地理區域，是商店的輻射范圍，這類商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈構成。另外商圈還有個泛概念化商圈，即消費者認定的有一個或若干個商場、超市、步行街、沿街商鋪等等聚集形成的零售圈子。此外，有一系列若干個鄰近的傳統或新興的零售發達城市連接圍成的圈子，也可以成為大型商圈。
商圈的調查因目的不同可以從調查對象進行區分，商圈的調查根據調查對象不同，可分為三類，一類是對商圈內周邊狀況進行調查，主要是看該商圈的消費能力和發展潛力；二是對商圈內商超進行調查，調查者多是欲進入該商圈的外來競爭者；三是對進入商圈內消費者行為和消費指數進行調查，這類調查的目的主要是為了商超的進一步戰略規劃和調整提供數據依據。那么如何進行調查呢？下面對三類分別簡單介紹下調查方式。
一、商圈周邊狀況調查。商圈周邊狀況的調查，主要是對商圈形態的定位，一般說來，商圈形態主要決定于商圈內及周邊常駐及固定人流的社會角色。主要可以分為以下幾種：
1.零售商區。也就是由一個或多個大型購物中心等標識性商超組成，或者輔以小超市及沿街專賣店，這樣的商圈主要以休閑消費為消費者行為特點，因此商圈面積大，流動人口與客流量大，人氣比較旺，是各種消費習慣的集中提現地，銷售額度很高。
2.工業區。該區主要是一家或多家大型企業駐地，職工人數要在5000人以上，商圈的建立主要服務和滿足于區域內工廠人員的衣食住行及休閑娛樂。這類區域消費力比較大，消費導向比較集中。
3.住宅區。商圈周邊有若干個住宅小區，入駐戶至少須有2000戶以上。住宅區的消費習性為日常消費為主，快捷、便宜、熟悉、為主要特點，商圈內多是便民店和小型超市。
4.文化區。文化區附近須有大、中、小學校等。該區內的消費人群多是學生，所以他們的消費習性為消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。
5.辦公區。CBD商業中心，該區特點是商務中心較多。辦公區的消費習性為便利性、和餐飲休閑，外來人口多、消費水準較高等。
二、商圈內現有零售終端情況。針對調查對象是商圈內的核心DD商場，那么調查的內容就會有所變化。
1.商圈內商場的數量、位置分布、距離和定位。這個是入駐商圈首要的調查對象，因為商圈內的現有零售業態的經營狀態對于即將入住的商場是具有后事之師的作用。
2.商圈內同等檔次競爭對手的面積和業態、品牌組合情況。
3.商圈內除商場外的大型設施和行業。附屬的服務行業和娛樂業態，不僅是商圈地位的提現，也是可觀人流的直接帶動點。
4.商圈內可選擇及擴充店面面積。成熟的商圈雖然具有很大市場消費能力，但一般比較剛性，空間容易固定，不利于商場的擴充和移植，對于商場的變更和重裝帶來制約，新晉商圈卻可以很好的規避這一短板。
5.周邊物流狀況。一般物流集中的地方，商品流通頻率越高，市場越活躍。
6.距離公共服務部門（如車站、銀行等）的距離。
7.公交車的班次頻率。
8.主要干道道路寬度。
9.已有物業的租金和基本維護費用。
10.商場的營業時間、室內裝修和動線設計、商品的陳列和種類、供應商的級別和實力等。
11.商圈的現有消費能力、市場飽和度和消費潛力。
例子：這里只列出框架和模式。
某地區商圈內商場調查分析
一、商圈總論：商圈的歷史、現狀及發展前景；商圈的地位、形態、及在本地和周邊市區的地位及影響力；商圈內的現有商場及規模；
二、商圈內臨街專賣店、商場、超市的運營情況分析。
1.零售終端形態分析：按面積，商場總面積XX平方米，超市XX平方米，專賣店XX平方米、餐飲XX平方米、娛樂XX平方米，各占總面積的百分比分別為XX%、XX%、XX%、XX%、XX%。
2.零售業態分析：化妝品首飾、家電數碼、男裝、女裝、休閑運動、鞋類、針紡、皮具箱包、餐飲、娛樂等面積占比。
3.主要競爭對手（百貨商場、超市）的業態構成及經營狀況分析：各類百貨項目構成面積占比、樓層分布及面積、各類百貨項目銷售占比、超市單品數量、超市生鮮、生活百貨、酒水、副食及其他品類排面占比。各個品類內，品牌的個數及所占面積及百分比、銷售額及所占百分比、平效等數據。
4.步行街等沿街鋪面專賣店名稱、面積、銷售品牌、銷售額、及實地分布圖。
三、商圈內消費者和消費行為調查分析。
1．商圈內小區常住人口數。小區內的常住人口，決定了小區的消費力，也客觀反應了該地區的收入水平與經濟指數的水分含量，以及商圈的繁榮程度。
2．小區內家庭及構成。小區家庭構成，包括家庭成員數、年齡及文化層次，從事職業和收入等等，這些決定了商圈的消費潛力。也是為目標客戶準備相應項目和貨品的數據依靠。
3．人口密度。商圈的覆蓋范圍及影響力，決定在于人口密度。人口密度較大的商圈，一般高層和多層建筑較多，也從側面反映了該區域的經濟實力。人口密度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。
4．教育程度。高中以上文化水平的居民應占大部份。
5．從事行業。公務員、公司職員、工人和商人為主。
6．購物頻率。每周兩到三次及以上，這樣有助滿足休閑購物與需求購物的消費者需求。
7．人口增加率。人口增加的幅度，以及每個家庭的人口增加幅度，都會大大影響商圈的市場潛力。
8．家庭人均收人、家庭年支出及支出結構。有調查數據顯示，家庭人均收入與人均消費指數、人均消費價格指數都成正比，因此家庭人均收入的調查，可以更加合理的調整品牌和貨品結構。
另外，商業地產所作的商圈調研就比較簡單，他們針對的除了商圈的升值潛力，就是商圈內的物業本身構造。如下例某商業地產拓展對某地的商業物業所作的調查（圖片略）:
一：外圍：1.商場外立面及外圍情況外立面及外圍環境，車流動線及購物者動線，外部標識
(一)外觀：某A商場：外觀新穎，有標志性建筑和廣場，前后有主次干道。
只有地下停車場，購者距乘車點20米，外部指南簡單，由于是長條形，進出口上下層各有兩個。標志不顯著，外立面及外圍環境，車流動線及購物者動線。
(二)外部標識：A商場：外觀簡單，屬社區購物中心，東臨東三環，緊臨地鐵10號線雙進站。無停車場，購者距乘車點10米，無外部指南，有兩個進出口.停車指示、品牌介紹、外墻廣告燈箱顯眼、容易確認。
B商場：外觀設計為玻璃幕墻。只有一個次干道，交通不是很便利，有30個車位的地面停車場，以及地下停車場，有外部指南，購物指南，比較清晰。
二、商場內部：A、B商場：定位與業態業種保持燈光照明的適合,是可以影響顧客的心情和購物沖動。天、地、墻、材料鋪裝材料檔次比較高一些：以石材為主。鋼化玻璃做的檔煙垂壁不銹鋼扣板。
三、人性化管理。動線設計便于購物，導引標識明晰明確。
四、活動：無整體活動，以各品牌自行活動項目背景
五、投資主體
1.A商場：北京**置地投資公司投資
**聯行招商及物業管理
2.B商場：北京***房地產開發有限公司
北京**物業有限公司
商圈調查的目的和內容都大致如此，只不過手段和方式的不同，材料和數據搜集渠道的不同，導致源文件的參考價值會有所不同，那么在此數據上進行的分析就會有誤差，導致對戰略制定產生負影響。也就是說，商圈調查最重要的是數據的真實性和分析方法，現在網絡很發達，一些行政數據都可以從網上查到，甚至一些大體商業的數據也可以搜集到，但是一些相對精確的數據，比如商場某檔次品牌的銷售狀況、商圈內商超的提袋率、成交率等等就需要切實深入的實際調查才行。例如想要知道某超市的客單量，除了挑選幾個“樣本日”蹲守一個個數，還可以通過一早一晚的打印小票進行核算。有了比較真實的數據，才可以為接下來的商圈調查分析提供堅強的依據。那么如何一步一步對商圈進行調查和分析呢，可以按以下幾個步驟：
第一：確定待調查商圈的范圍、線路，主要調查項目及各項數據指數，確定信息源。
第二：確定具體調查項目，包括各個商場年銷售額、平效、更檔次品牌平效、客單量、客單價、消費者購物頻率、主要購物時間段等等。
第三：調查商圈及周邊狀態、商圈內主要零售業態、服務行業經營狀況、商圈內消費者及其消費行為進行調查和確定，并保證信息來源相對準確。
四：收集數據進行匯總，結合公司調查的戰略目的和預期，利用各種零售分析模塊進行分析，結合調查手段和途徑進行加權修正。
第五：根據分析，確定進入商圈和以何種姿態進入商圈的戰略意圖的可行性。
商圈所在地的政治、經濟、礦產、工業、農業、交通、文化等狀態，商圈所在城市周邊城市的政經等市場環境也是商圈調查的重要一項，是決定商圈零售飽和指數的客觀環境。下面有一個商超入駐某地商圈，對某地政經環境做的調查，因版權原因詳細數據及地名省略：
C市場調查報告
第一部分市場調查報告
一、C地區簡介
C市地理位置，位于某省西南部,與某某省、某某省等接壤,轄幾縣幾區，人口XXX萬,面積xxxxx平方公里。
C城市名片為，XX資源比較豐富，號稱某某之都。
礦產資源狀況，目前開采狀況，還可供開采狀況，帶動周邊經濟情況；
農林牧漁資源狀況，農林牧漁資源帶動的產業鏈深度、寬度，從業人數及經濟收入；
國際貿易狀況及進出口額；
交通狀況，公交、鐵路、高速的公里數，列車檔次、車次、頻率。某某鐵路、高速公路穿越C市，距離省會城市、各主要交通中心、港口城市的距離。
目前人口結構，農村人口XXX萬，郊區人口XXX萬，城市人口XXX萬，城市人口密度XXX人/平方米，18歲以下人口XXX萬，六十歲以上人口XXX萬，人均GDPxxx元，人均消費指數XXX元，人均收入XXX元，人均收入增長幅度xxx%。
先說下什么是商圈，其實現在所說的“商圈”有兩個概念，一個是我們所說的傳統意義的商圈，指一個單店商超輻射范圍，即商店吸引顧客的地理區域，是商店的輻射范圍，這類商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈構成。另外商圈還有個泛概念化商圈，即消費者認定的有一個或若干個商場、超市、步行街、沿街商鋪等等聚集形成的零售圈子。此外，有一系列若干個鄰近的傳統或新興的零售發達城市連接圍成的圈子，也可以成為大型商圈。
商圈的調查因目的不同可以從調查對象進行區分，商圈的調查根據調查對象不同，可分為三類，一類是對商圈內周邊狀況進行調查，主要是看該商圈的消費能力和發展潛力；二是對商圈內商超進行調查，調查者多是欲進入該商圈的外來競爭者；三是對進入商圈內消費者行為和消費指數進行調查，這類調查的目的主要是為了商超的進一步戰略規劃和調整提供數據依據。那么如何進行調查呢？下面對三類分別簡單介紹下調查方式。
一、商圈周邊狀況調查。商圈周邊狀況的調查，主要是對商圈形態的定位，一般說來，商圈形態主要決定于商圈內及周邊常駐及固定人流的社會角色。主要可以分為以下幾種：
1.零售商區。也就是由一個或多個大型購物中心等標識性商超組成，或者輔以小超市及沿街專賣店，這樣的商圈主要以休閑消費為消費者行為特點，因此商圈面積大，流動人口與客流量大，人氣比較旺，是各種消費習慣的集中提現地，銷售額度很高。
2.工業區。該區主要是一家或多家大型企業駐地，職工人數要在5000人以上，商圈的建立主要服務和滿足于區域內工廠人員的衣食住行及休閑娛樂。這類區域消費力比較大，消費導向比較集中。
3.住宅區。商圈周邊有若干個住宅小區，入駐戶至少須有2000戶以上。住宅區的消費習性為日常消費為主，快捷、便宜、熟悉、為主要特點，商圈內多是便民店和小型超市。
4.文化區。文化區附近須有大、中、小學校等。該區內的消費人群多是學生，所以他們的消費習性為消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。
5.辦公區。CBD商業中心，該區特點是商務中心較多。辦公區的消費習性為便利性、和餐飲休閑，外來人口多、消費水準較高等。
二、商圈內現有零售終端情況。針對調查對象是商圈內的核心DD商場，那么調查的內容就會有所變化。
1.商圈內商場的數量、位置分布、距離和定位。這個是入駐商圈首要的調查對象，因為商圈內的現有零售業態的經營狀態對于即將入住的商場是具有后事之師的作用。
2.商圈內同等檔次競爭對手的面積和業態、品牌組合情況。
3.商圈內除商場外的大型設施和行業。附屬的服務行業和娛樂業態，不僅是商圈地位的提現，也是可觀人流的直接帶動點。
4.商圈內可選擇及擴充店面面積。成熟的商圈雖然具有很大市場消費能力，但一般比較剛性，空間容易固定，不利于商場的擴充和移植，對于商場的變更和重裝帶來制約，新晉商圈卻可以很好的規避這一短板。
5.周邊物流狀況。一般物流集中的地方，商品流通頻率越高，市場越活躍。
6.距離公共服務部門（如車站、銀行等）的距離。
7.公交車的班次頻率。
8.主要干道道路寬度。
9.已有物業的租金和基本維護費用。
10.商場的營業時間、室內裝修和動線設計、商品的陳列和種類、供應商的級別和實力等。
11.商圈的現有消費能力、市場飽和度和消費潛力。
例子：這里只列出框架和模式。
某地區商圈內商場調查分析
一、商圈總論：商圈的歷史、現狀及發展前景；商圈的地位、形態、及在本地和周邊市區的地位及影響力；商圈內的現有商場及規模；
二、商圈內臨街專賣店、商場、超市的運營情況分析。
1.零售終端形態分析：按面積，商場總面積XX平方米，超市XX平方米，專賣店XX平方米、餐飲XX平方米、娛樂XX平方米，各占總面積的百分比分別為XX%、XX%、XX%、XX%、XX%。
2.零售業態分析：化妝品首飾、家電數碼、男裝、女裝、休閑運動、鞋類、針紡、皮具箱包、餐飲、娛樂等面積占比。
3.主要競爭對手（百貨商場、超市）的業態構成及經營狀況分析：各類百貨項目構成面積占比、樓層分布及面積、各類百貨項目銷售占比、超市單品數量、超市生鮮、生活百貨、酒水、副食及其他品類排面占比。各個品類內，品牌的個數及所占面積及百分比、銷售額及所占百分比、平效等數據。
4.步行街等沿街鋪面專賣店名稱、面積、銷售品牌、銷售額、及實地分布圖。
三、商圈內消費者和消費行為調查分析。
1．商圈內小區常住人口數。小區內的常住人口，決定了小區的消費力，也客觀反應了該地區的收入水平與經濟指數的水分含量，以及商圈的繁榮程度。
2．小區內家庭及構成。小區家庭構成，包括家庭成員數、年齡及文化層次，從事職業和收入等等，這些決定了商圈的消費潛力。也是為目標客戶準備相應項目和貨品的數據依靠。
3．人口密度。商圈的覆蓋范圍及影響力，決定在于人口密度。人口密度較大的商圈，一般高層和多層建筑較多，也從側面反映了該區域的經濟實力。人口密度高的地區，到商業設施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。
4．教育程度。高中以上文化水平的居民應占大部份。
5．從事行業。公務員、公司職員、工人和商人為主。
6．購物頻率。每周兩到三次及以上，這樣有助滿足休閑購物與需求購物的消費者需求。
7．人口增加率。人口增加的幅度，以及每個家庭的人口增加幅度，都會大大影響商圈的市場潛力。
8．家庭人均收人、家庭年支出及支出結構。有調查數據顯示，家庭人均收入與人均消費指數、人均消費價格指數都成正比，因此家庭人均收入的調查，可以更加合理的調整品牌和貨品結構。
另外，商業地產所作的商圈調研就比較簡單，他們針對的除了商圈的升值潛力，就是商圈內的物業本身構造。如下例某商業地產拓展對某地的商業物業所作的調查（圖片略）:
一：外圍：1.商場外立面及外圍情況外立面及外圍環境，車流動線及購物者動線，外部標識
(一)外觀：某A商場：外觀新穎，有標志性建筑和廣場，前后有主次干道。
只有地下停車場，購者距乘車點20米，外部指南簡單，由于是長條形，進出口上下層各有兩個。標志不顯著，外立面及外圍環境，車流動線及購物者動線。
(二)外部標識：A商場：外觀簡單，屬社區購物中心，東臨東三環，緊臨地鐵10號線雙進站。無停車場，購者距乘車點10米，無外部指南，有兩個進出口.停車指示、品牌介紹、外墻廣告燈箱顯眼、容易確認。
B商場：外觀設計為玻璃幕墻。只有一個次干道，交通不是很便利，有30個車位的地面停車場，以及地下停車場，有外部指南，購物指南，比較清晰。
二、商場內部：A、B商場：定位與業態業種保持燈光照明的適合,是可以影響顧客的心情和購物沖動。天、地、墻、材料鋪裝材料檔次比較高一些：以石材為主。鋼化玻璃做的檔煙垂壁不銹鋼扣板。
三、人性化管理。動線設計便于購物，導引標識明晰明確。
四、活動：無整體活動，以各品牌自行活動項目背景
五、投資主體
1.A商場：北京**置地投資公司投資
**聯行招商及物業管理
2.B商場：北京***房地產開發有限公司
北京**物業有限公司
商圈調查的目的和內容都大致如此，只不過手段和方式的不同，材料和數據搜集渠道的不同，導致源文件的參考價值會有所不同，那么在此數據上進行的分析就會有誤差，導致對戰略制定產生負影響。也就是說，商圈調查最重要的是數據的真實性和分析方法，現在網絡很發達，一些行政數據都可以從網上查到，甚至一些大體商業的數據也可以搜集到，但是一些相對精確的數據，比如商場某檔次品牌的銷售狀況、商圈內商超的提袋率、成交率等等就需要切實深入的實際調查才行。例如想要知道某超市的客單量，除了挑選幾個“樣本日”蹲守一個個數，還可以通過一早一晚的打印小票進行核算。有了比較真實的數據，才可以為接下來的商圈調查分析提供堅強的依據。那么如何一步一步對商圈進行調查和分析呢，可以按以下幾個步驟：
第一：確定待調查商圈的范圍、線路，主要調查項目及各項數據指數，確定信息源。
第二：確定具體調查項目，包括各個商場年銷售額、平效、更檔次品牌平效、客單量、客單價、消費者購物頻率、主要購物時間段等等。
第三：調查商圈及周邊狀態、商圈內主要零售業態、服務行業經營狀況、商圈內消費者及其消費行為進行調查和確定，并保證信息來源相對準確。
四：收集數據進行匯總，結合公司調查的戰略目的和預期，利用各種零售分析模塊進行分析，結合調查手段和途徑進行加權修正。
第五：根據分析，確定進入商圈和以何種姿態進入商圈的戰略意圖的可行性。
商圈所在地的政治、經濟、礦產、工業、農業、交通、文化等狀態，商圈所在城市周邊城市的政經等市場環境也是商圈調查的重要一項，是決定商圈零售飽和指數的客觀環境。下面有一個商超入駐某地商圈，對某地政經環境做的調查，因版權原因詳細數據及地名省略：
C市場調查報告
第一部分市場調查報告
一、C地區簡介
C市地理位置，位于某省西南部,與某某省、某某省等接壤,轄幾縣幾區，人口XXX萬,面積xxxxx平方公里。
C城市名片為，XX資源比較豐富，號稱某某之都。
礦產資源狀況，目前開采狀況，還可供開采狀況，帶動周邊經濟情況；
農林牧漁資源狀況，農林牧漁資源帶動的產業鏈深度、寬度，從業人數及經濟收入；
國際貿易狀況及進出口額；
交通狀況，公交、鐵路、高速的公里數，列車檔次、車次、頻率。某某鐵路、高速公路穿越C市，距離省會城市、各主要交通中心、港口城市的距離。
目前人口結構，農村人口XXX萬，郊區人口XXX萬，城市人口XXX萬，城市人口密度XXX人/平方米，18歲以下人口XXX萬，六十歲以上人口XXX萬，人均GDPxxx元，人均消費指數XXX元，人均收入XXX元，人均收入增長幅度xxx%。
樂發網超市批發網提供超市貨源信息,超市采購進貨渠道。超市進貨網提供成都食品批發,日用百貨批發信息、微信淘寶網店超市采購信息和超市加盟信息.打造國內超市采購商與批發市場供應廠商搭建網上批發市場平臺,是全國批發市場行業中電子商務權威性網站。
本文來源： 零售商圈的調研分析
