高端消費市場遇冷、內地游客銳減正在改變香港過去以高端品牌為主的零售業結構。世邦魏理仕最新專題報告《零售格局的變遷：如何在 香港零售 放緩下生存？》研究結果顯示，中檔零售品牌將會取代奢侈品牌，主導香港未來零售市場需求。
香港零售 業在2003-2014年間表現理想，其中高端產品銷售一枝獨秀。銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環等地一線商鋪平均租金在這期間被推升了213%。但自去年開始，奢侈品零售市場增長勢頭受到一系列因素影響，對香港旅游業及零售銷售產生不利影響，但對于主攻中檔市場的零售商而言，仍存在不少機遇。
　　世邦魏理仕香港商鋪服務部執行董事連志豪指出，零售業正在經歷結構性的轉變。過去十年，一線街鋪的業主受惠于奢侈品零售商的強勁需求及大幅租金上漲，但由于目前奢侈品牌紛紛尋求調整租賃策略以節省成本，而中檔品牌亦期望以合適的租金水平進駐黃金地段，業主在商討租約條件時不得不面對環境轉變的現實。此種情況為中檔品牌零售商提供擴張機會。
　　為應對銷售放緩，奢侈品零售商正逐步整合分店網絡，騰出一些非主力店以增加商鋪市場供應。部分高端時裝、化妝品、鐘表及珠寶商選擇不續租或在租約期滿前提前撤出, 但部分商戶仍會盡量保留位于關鍵地段的旗艦店，主要考慮到這些商鋪往往位處黃金街區，并較易吸引客流，擁有較大市場推廣價值。
　　在過去十年，游客消費在 香港零售 銷售總額中的占比由2004年的20%上升至2015年的42%，這主要是由于以游客主導的產品銷量增長強勁。除了店鋪數量的增加，部分零售商的平均店鋪面積亦有所擴大。而自2014年起，內地訪港游客數量出現下滑，游客消費模式也出現了由奢侈品向中檔品牌消費的轉變。
　　雖然香港本地零售消費需求保持強勁，但往往受到零售市場的忽略。本地實際私人消費開支的年平均增長率在2004-2014年為4.9%，而同時期內家庭收入中位數的年增長率是4%。本地消費在中短期內將維持穩定，股票市場的短期波動及市場對加息的預期，預計對本地消費只會帶來輕微影響。
　　世邦魏理仕預計，未來五年70%的新增供應將來自非核心零售區，共計560萬平方英尺的零售空間將用做住宅周邊的購物場所，這為中檔零售商帶來針對中產家庭的拓展商鋪網絡機遇。根據官方的統計數據，這些本地商場消費群的平均家庭收入均高于中位數。

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本文來源： 香港零售改變結構 集中中檔零售品牌