締造了萬(wàn)象城和大悅城的寧高寧就任金茂后仍然保持著對(duì)商業(yè)資產(chǎn)保值增值的獨(dú)特見(jiàn)解，但他期望建造的第三條商業(yè)產(chǎn)品線“覽秀城”在北京仍然沒(méi)有音訊。

　　6月9日下午，金茂在北京的全新商辦項(xiàng)目豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 面市，但這個(gè)項(xiàng)目中仍然沒(méi)有寧高寧期待的新產(chǎn)品線的融入。

　　根據(jù)豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目將有LEED金級(jí)高端總部商務(wù)辦公、獨(dú)角獸創(chuàng)新廣場(chǎng)和時(shí)尚文藝立體商業(yè)三種類型。其中的獨(dú)角獸創(chuàng)新廣場(chǎng)也就是尋找、孵化獨(dú)角獸公司并為其構(gòu)建支持性商業(yè)生態(tài)。

　　 金茂廣場(chǎng) 營(yíng)銷總監(jiān)周映彤稱，豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 要實(shí)現(xiàn)的是組織和人的創(chuàng)造力，激發(fā)創(chuàng)造力。具體來(lái)看， 金茂廣場(chǎng) 要實(shí)現(xiàn)的是開會(huì)、頭腦風(fēng)暴、社交、應(yīng)酬等場(chǎng)景的混合和實(shí)現(xiàn)信息、資源和社交等時(shí)空的跨維、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的共聯(lián)。周映彤認(rèn)為，只要實(shí)現(xiàn)了上述條件，就一定能夠創(chuàng)造新物種。

　　寧高寧在2016年1月空降中化集團(tuán)，4個(gè)月后，他又被委任為中國(guó)金茂主席兼非執(zhí)行董事，接過(guò)中化集團(tuán)的子公司中國(guó)金茂的擔(dān)子。彼時(shí)，寧高寧特意為中國(guó)金茂的商業(yè)地產(chǎn)版圖規(guī)劃了一條新的產(chǎn)品線“覽秀城”。

　　覽秀城是為18-35歲的城市新興中產(chǎn)階級(jí)創(chuàng)建的更具有現(xiàn)代體驗(yàn)和更方便交流的新型購(gòu)物中心，具體包括兒童娛樂(lè)業(yè)態(tài)“酷樂(lè)星球”、當(dāng)?shù)靥厣惋嫛⑻厣\(yùn)動(dòng)休閑品牌以及讓消費(fèi)者享受“情感體驗(yàn)”的全新場(chǎng)景零售中心。寧高寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)尤其是大型綜合體，是很好的國(guó)有資產(chǎn)保值增值途徑。

　　一位接近金茂的人士告訴界面新聞?dòng)浾撸S臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 是上個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，肯定不是寧高寧支持的一個(gè)項(xiàng)目。金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人也向界面新聞?dòng)浾咦C實(shí)，北京豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 并不是寧高寧接任后專門為金茂定制的產(chǎn)品線。

　　在金茂整體的業(yè)態(tài)布局中，商業(yè)項(xiàng)目的占比將會(huì)越來(lái)越重。其2016年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金茂目前持有辦公樓和商場(chǎng)約51.5萬(wàn)平方米，而在上海星外灘，長(zhǎng)沙梅溪湖金茂項(xiàng)目、南京玄武湖 金茂廣場(chǎng) 建成投入使用后會(huì)再增加約70萬(wàn)平方米。

　　持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)金茂而言還處于一個(gè)起步階段，這個(gè)市場(chǎng)也有眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。截至2016年8月，早已轉(zhuǎn)型專注商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的SOHO中國(guó)僅在北京、上海兩地的核心地段，持有的完工和在建寫字樓就有約170萬(wàn)平方米，另外華潤(rùn)、平安等已實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在主要核心城市的布局。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士告訴界面新聞?dòng)浾撸鹈幱趶膫鹘y(tǒng)開發(fā)商向?qū)I(yè)服務(wù)商轉(zhuǎn)變過(guò)程中，以北京為例，金茂的服務(wù)半徑不夠大，與平安、華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)、SOHO中國(guó)相比，持有物業(yè)的真實(shí)現(xiàn)金流還處于入門狀態(tài)，還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　這樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度和金茂的辦公樓規(guī)模合力的作用下，如何運(yùn)營(yíng)以及如何銷售就成為重要一步。

　　不僅如此，當(dāng)前北京寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)配置及財(cái)富管理服務(wù)商譽(yù)翔安的數(shù)據(jù)，北京目前辦公存量為5000萬(wàn)平方米左右，現(xiàn)在的供求屬于剛剛平衡的狀態(tài)。但潛在供應(yīng)量目前仍有2000萬(wàn)平方米，這意味著今后的寫字樓市場(chǎng)會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，如何爭(zhēng)奪到優(yōu)質(zhì)客戶、如何運(yùn)營(yíng)和銷售將成為北京豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 不得不面臨的問(wèn)題。

　　界面新聞?dòng)浾哒{(diào)查金茂財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，金茂的寫字樓在初期會(huì)賣掉一部分回流現(xiàn)金緩解資金壓力，大部分會(huì)選擇自持運(yùn)營(yíng)。至于豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 是自持、整售還是零售，一位接近金茂的人士稱，目前項(xiàng)目才剛開建，具體情況還要等之后再定。

　　另外，就 金茂廣場(chǎng) 本身這個(gè)產(chǎn)品而言，北京豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)也不如長(zhǎng)沙 金茂廣場(chǎng) 和南京 金茂廣場(chǎng) 豐富。長(zhǎng)沙梅溪湖 金茂廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、5A寫字樓、住宅。南京玄武湖 金茂廣場(chǎng) 包括五星級(jí)酒店、國(guó)際購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、景觀公寓和頂級(jí)豪宅五大業(yè)態(tài)。

　　這意味著，北京 金茂廣場(chǎng) 的客戶群會(huì)比長(zhǎng)沙和南京 金茂廣場(chǎng) 客戶群狹小，以公寓為例，南京和長(zhǎng)沙的 金茂廣場(chǎng) 都有一部分公寓產(chǎn)品，但北京、上海陸續(xù)出臺(tái)了公寓禁售政策，豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 沒(méi)有公寓的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

　　這樣看來(lái)，金茂暫時(shí)還沒(méi)有找到商辦類產(chǎn)品限售后一個(gè)好的解決方式，這可能會(huì)影響到金茂銷售業(yè)績(jī)和現(xiàn)金回款，也相應(yīng)會(huì)增加持有的資金和時(shí)間成本。

　　不過(guò)從北京豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 作為“大型綜合體”這個(gè)品類來(lái)看，其仍然在寧高寧規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)保值增值軌道之中。至于寧高寧專門為金茂量身定制的商業(yè)地產(chǎn)新產(chǎn)品線“覽秀城”會(huì)不會(huì)入駐豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) ，金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人稱還要看具體情況。

　　調(diào)控非常時(shí)期，房地產(chǎn)商也要主動(dòng)調(diào)整角色。譽(yù)翔安合伙人王珂告訴界面新聞：“豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 才剛開建，金茂能不能成功轉(zhuǎn)變角色，能不能創(chuàng)造所謂的新物種還得一步步看。”

　　需要注意的是，豐臺(tái) 金茂廣場(chǎng) 規(guī)劃的“獨(dú)角獸創(chuàng)新廣場(chǎng)”，也就是孵化器業(yè)態(tài)正在經(jīng)歷“競(jìng)爭(zhēng)最慘烈的一年”，行業(yè)面臨重新洗牌。從行業(yè)格局上看，目前規(guī)模居前的是優(yōu)客工場(chǎng)，此外傳統(tǒng)開發(fā)商如SOHO中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)等都涉足了這個(gè)行業(yè)。金茂想吸引到“獨(dú)角獸”公司，在行業(yè)中脫穎而出，難度不小。

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