開(kāi)新超市的商圈調(diào)查分析的主要目的
1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：
（1）開(kāi)店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來(lái)性、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)十年以上；
（2）足夠的集客能力；
（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣(mài)場(chǎng)有停車(chē)場(chǎng)）。
2、確定立地條件的三要素是否具備。三要素是：
（1）戶數(shù)、人口數(shù)的支持――至少支持一家店的人口數(shù)。
（2）道路、交通工具――可抵達(dá)店鋪購(gòu)物的方法。
（3）賣(mài)場(chǎng)面積大小――吸引顧客的能力。
3、估算營(yíng)業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。
4、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃擬定的依據(jù)，這是最后的決策。賣(mài)場(chǎng)的投資多少，會(huì)影響損益平衡點(diǎn)、營(yíng)業(yè)額及回收年限。同一立地條件也會(huì)因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營(yíng)成本，故需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并以此為開(kāi)店的根據(jù)。
調(diào)查的基本種類
1、預(yù)備調(diào)查
雖然立地調(diào)查作業(yè)非常重要，但它本身并不會(huì)產(chǎn)生任何效果。所以初期應(yīng)先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過(guò)程稱為預(yù)備調(diào)查。
預(yù)備調(diào)查時(shí)，收集的資料至少應(yīng)有下列幾種：
（1）某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。
（2）都市計(jì)劃、都市建設(shè)指定用圖。
（3）競(jìng)爭(zhēng)店分布圖。
（4）競(jìng)爭(zhēng)店或未來(lái)大型店的預(yù)定計(jì)劃。
（5）競(jìng)爭(zhēng)店銷(xiāo)售實(shí)績(jī)。
人口數(shù)、戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀況配合，但同時(shí)應(yīng)預(yù)測(cè)3～5年后的人口變化。
都市計(jì)劃、交通建設(shè)圖是預(yù)測(cè)將來(lái)環(huán)境變化的主要資料，特別是人口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等，可說(shuō)是超市業(yè)者的最大目標(biāo)。
競(jìng)爭(zhēng)店分布狀況可從超市協(xié)會(huì)或零售雜志取得，也可采取實(shí)地調(diào)查的方法，了解地區(qū)內(nèi)或近鄰是否有競(jìng)爭(zhēng)店。要確認(rèn)將來(lái)環(huán)境變化的因素，尤其應(yīng)注意下列幾點(diǎn)，因?yàn)檫@些因素會(huì)造成銷(xiāo)售占有率的成長(zhǎng)、衰退或阻礙。
（1）人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅度變化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的興建等，若屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時(shí)搬入住戶、住滿。
（2）交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。例如：捷運(yùn)系統(tǒng)的通過(guò)、巷道的打通、道路拓寬、河道上搭橋等等。
（3）競(jìng)爭(zhēng)店特別是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地點(diǎn)有設(shè)立的可能。
進(jìn)行上述調(diào)查了解時(shí)，應(yīng)掌握詳盡和準(zhǔn)確資料，加以整理，更重要的是要了解這些變化是何時(shí)結(jié)束、影響多長(zhǎng)時(shí)間，最后再根據(jù)這些資料，決定提前或延后開(kāi)店時(shí)間。
2、現(xiàn)地調(diào)查
現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈范圍，在范圍內(nèi)收集所需資料。大致可分為下列三點(diǎn)：
（1）交通道路網(wǎng)確認(rèn)：對(duì)于某地區(qū)人們?nèi)粘Ｉ钭畛Ｊ褂玫牡缆纷髁髁空{(diào)查。
（2）競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查確認(rèn)：對(duì)某地區(qū)內(nèi)超市店數(shù)多少予以了解，來(lái)明確本店可達(dá)到多少商圈市場(chǎng)占有率，有什么樣的銷(xiāo)售效果。
（3）消費(fèi)者調(diào)查：本調(diào)查是所有調(diào)查最耗費(fèi)時(shí)間、資金的工作，執(zhí)行起來(lái)也最為困難，并易為一般人所疏忽。但是這項(xiàng)調(diào)查絕對(duì)不能省略，因?yàn)榭蓮闹蝎@得許多消費(fèi)者情報(bào)，而且店鋪差別化的啟示也來(lái)自于此項(xiàng)調(diào)查。
超市商圈設(shè)定
商圈的組合種類
一般而言，超市的商圈可分為中小商圈、大商圈、超大商圈3種：
1、中小商圈約500～1500米，顧客以徒步或自行車(chē)可達(dá)，以出售便利商品、生活必需品為主。
2、商圈約5000米，顧客來(lái)店以坐車(chē)較多，而且大多數(shù)以購(gòu)物為目的，大部分是以出售日常選購(gòu)品為主。
3、超大商圈是指高速公路或捷運(yùn)系統(tǒng)所形成的廣大商圈，主要出售特殊器材。
商圈的設(shè)定方法
在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通過(guò)實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)查的方法來(lái)設(shè)定商圈。
1、顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目：
（1）住址：
（2）來(lái)店頻率（次/周、次/月）；
（3）大型店利用頻度；
（4）競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度。
2、將約100～150份問(wèn)卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫(huà)線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。
3、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。
4、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出（食品、飲料及日用百貨），即為一家超市店鋪營(yíng)業(yè)額。
5、商圈的范圍一般可按銷(xiāo)售額與市場(chǎng)占有率指標(biāo)分為三個(gè)層次，即第一商圈，市場(chǎng)占有率在30%以上，占本店銷(xiāo)售額的75%；第二商圈：市場(chǎng)占有率在10%以上，占本讓銷(xiāo)售總額的25%；第三商圈：市場(chǎng)占有率在5%以上，占本店銷(xiāo)售額的5%。
超市商圈營(yíng)業(yè)額的計(jì)算
超市營(yíng)業(yè)額外負(fù)擔(dān)的估算應(yīng)考慮商圈范圍內(nèi)常住居民的購(gòu)買(mǎi)量、商圈范圍企事業(yè)單位的購(gòu)買(mǎi)量、流動(dòng)顧客群的購(gòu)買(mǎi)量、超級(jí)市場(chǎng)在商因范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率。
假定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購(gòu)買(mǎi)量，第一商圈為1000元×1000戶=100萬(wàn)元，第二商圈為1000元×2000戶=200萬(wàn)元，第三商圈為1000元×3000戶=300萬(wàn)元，假定商圈內(nèi)流動(dòng)顧客群食雜品的購(gòu)買(mǎi)量每月為120元，假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購(gòu)買(mǎi)量每月為180元，假定某超市的市場(chǎng)占有率分別為：第一商圈30%，第二商圈10%，第三商圈5%，企事業(yè)單位及流動(dòng)顧客群各10%，可推算出超市銷(xiāo)售額：
第一商圈：100萬(wàn)元×30%=30萬(wàn)元；
第二商圈：200萬(wàn)元×10%=20萬(wàn)元；
第三商圈：300萬(wàn)元×5%=15萬(wàn)元；
企事業(yè)單位：180萬(wàn)元×10%=18萬(wàn)元；
流動(dòng)顧客群：120萬(wàn)元×10%=10萬(wàn)元；
總銷(xiāo)售額：30萬(wàn)元+20萬(wàn)元+15萬(wàn)元+18萬(wàn)+12萬(wàn)元=95萬(wàn)元
超市商圈的特征
1、從業(yè)態(tài)比較看，超級(jí)市場(chǎng)商圈偏小
超市奉行小商圈主義，地處社區(qū)或居民區(qū)，商圈人口7萬(wàn)～12萬(wàn)人；以經(jīng)營(yíng)食品為主的超級(jí)市場(chǎng)的商圈更小，商圈人口公為3.5～5萬(wàn)人。據(jù)對(duì)某地區(qū)的調(diào)查，人們對(duì)肉、魚(yú)、蔬菜、水果的經(jīng)常性購(gòu)物距離錄足2公里，而服裝、化妝品、家具、耐用消費(fèi)品為4～5公里。
2、從超市本身來(lái)看，商圈范圍不同
超級(jí)市場(chǎng)由于所處位置、規(guī)模大小、購(gòu)物出行方式及購(gòu)物頻率的不同，有不同的商圈范圍，需要進(jìn)行具體的分析。
（1）超級(jí)市場(chǎng)所處位置不同，商圈范圍不同。從一般情況看，位于都市中的超級(jí)市場(chǎng)商圈要大大小于位于城郊的超級(jí)市場(chǎng)的商圈范圍。
（2）超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模不同，商圈范圍不同。從一般情況看，超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模越大，商圈范圍越大，反之則越小。
（3）顧客購(gòu)物出行方式不同，超級(jí)市場(chǎng)商圈范圍不同。出行方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化，商圈范圍越大，反之則越小，例如，表3-2中，郊外超級(jí)市場(chǎng)的徒步范圍是500米，自行車(chē)為1000米，而小汽車(chē)達(dá)3000米。
（4）顧客購(gòu)物頻率不同，超級(jí)市場(chǎng)商圈范圍不同。由于收入水平及消費(fèi)習(xí)慣的影響，居民購(gòu)物頻率顯示出不同的特征。即使是對(duì)同一種商品也會(huì)出現(xiàn)購(gòu)物頻率的差異，這種差異會(huì)影響超市的商圈范圍，一般說(shuō)，顧客購(gòu)買(mǎi)的頻率越高，商圈范圍越小反之，則越大。
超級(jí)市場(chǎng)商圈的環(huán)境分析
商圈潛力情況調(diào)查
商圈潛力調(diào)查，是了解商圈范圍內(nèi)有多少人口，有多大的客流量，以確定其發(fā)展的前景如何。一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的生存和發(fā)展，依賴于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購(gòu)買(mǎi)力。沒(méi)有理想的購(gòu)買(mǎi)力，超級(jí)市場(chǎng)不會(huì)興旺。
在開(kāi)設(shè)一家超級(jí)市場(chǎng)時(shí)，必須深入地去進(jìn)行商圈潛力情況調(diào)查，通過(guò)周密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場(chǎng)環(huán)境。研究面對(duì)的消費(fèi)者，才能正確地確定自己的市場(chǎng)定位、規(guī)模與經(jīng)營(yíng)的策略，也才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于優(yōu)勢(shì)地位。
1、商圈人口調(diào)查。劃定商圈后，首先要調(diào)查商圈人口總量。一般可通過(guò)戶籍管理部門(mén)或居委會(huì)得到較為準(zhǔn)確的數(shù)字。調(diào)查中一般包括：人口數(shù)量、戶數(shù)、平均每戶人口數(shù)等基本情況，必要時(shí)可分為兩級(jí)商圈。
超級(jí)市場(chǎng)的商圈范圍標(biāo)準(zhǔn)是步行或騎自行車(chē)5～10分鐘的距離。在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意兩點(diǎn)：一是空間障礙因素。例如：河流、溝渠會(huì)阻止部分顧客，所以要將這部分人口剔除；二是競(jìng)爭(zhēng)店因素。應(yīng)將競(jìng)爭(zhēng)店附近的人口剔除，如競(jìng)爭(zhēng)店很小或沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力則可不剔除。
在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意分析有沒(méi)有人口增加的潛在趨勢(shì)。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開(kāi)店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開(kāi)店較易失敗。
2、商圈客流量調(diào)查：除固定商圈內(nèi)居民以外，流動(dòng)的消費(fèi)者也是超級(jí)市場(chǎng)一個(gè)重要的客戶來(lái)源。如果所選擇的店址交通便利、人員來(lái)往頻繁，無(wú)疑會(huì)給超市帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實(shí)際利益，此工作同樣不容忽視。
超級(jí)市場(chǎng)立地投資評(píng)估
超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)店投資的主要支出項(xiàng)目
一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)設(shè)前期要投入大量的資金。一般而言，開(kāi)店投資的項(xiàng)目主要包括：
1.設(shè)備。如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)備、車(chē)輛后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、賣(mài)場(chǎng)陳列設(shè)備等。
2、工程。如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。
3、當(dāng)?shù)刈饨稹?br /> 4、設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用。對(duì)連鎖公司來(lái)說(shuō)，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。
例如在北京三環(huán)沿線附近興建一個(gè)超市基本的投資情況及數(shù)額是（不含設(shè)備投資）：
當(dāng)?shù)刈饨?0000元/畝
建筑結(jié)構(gòu)費(fèi)用1500元/m2
裝修費(fèi)用（頂、地、墻及消防）300元/m2
由此可見(jiàn)，按10000m2商場(chǎng)計(jì)算，租用土地、自建自施的超市，需投資2000萬(wàn)元；租用舊廠房裝修改建的，需投資約400萬(wàn)元。
經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估
經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可分為：固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指與銷(xiāo)售額的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨著商品銷(xiāo)售額的變化而變化的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品消耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。超市經(jīng)營(yíng)和毛利率要大于費(fèi)用率，是一個(gè)基本的經(jīng)營(yíng)原則。
1、了解優(yōu)良立地的基本三條件是否具備。三條件是：
（1）開(kāi)店十年以上持續(xù)力如何？是否人未來(lái)性、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)十年以上；
（2）足夠的集客能力；
（3）進(jìn)出容易的超市腹地（賣(mài)場(chǎng)有停車(chē)場(chǎng)）。
2、確定立地條件的三要素是否具備。三要素是：
（1）戶數(shù)、人口數(shù)的支持――至少支持一家店的人口數(shù)。
（2）道路、交通工具――可抵達(dá)店鋪購(gòu)物的方法。
（3）賣(mài)場(chǎng)面積大小――吸引顧客的能力。
3、估算營(yíng)業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小。
4、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃擬定的依據(jù)，這是最后的決策。賣(mài)場(chǎng)的投資多少，會(huì)影響損益平衡點(diǎn)、營(yíng)業(yè)額及回收年限。同一立地條件也會(huì)因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營(yíng)成本，故需有立地調(diào)查結(jié)論，而后再有經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并以此為開(kāi)店的根據(jù)。
調(diào)查的基本種類
1、預(yù)備調(diào)查
雖然立地調(diào)查作業(yè)非常重要，但它本身并不會(huì)產(chǎn)生任何效果。所以初期應(yīng)先從地圖或政府公布的資料中加以篩選立地的過(guò)程稱為預(yù)備調(diào)查。
預(yù)備調(diào)查時(shí)，收集的資料至少應(yīng)有下列幾種：
（1）某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、住戶數(shù)資料。
（2）都市計(jì)劃、都市建設(shè)指定用圖。
（3）競(jìng)爭(zhēng)店分布圖。
（4）競(jìng)爭(zhēng)店或未來(lái)大型店的預(yù)定計(jì)劃。
（5）競(jìng)爭(zhēng)店銷(xiāo)售實(shí)績(jī)。
人口數(shù)、戶數(shù)應(yīng)與行政區(qū)劃狀況配合，但同時(shí)應(yīng)預(yù)測(cè)3～5年后的人口變化。
都市計(jì)劃、交通建設(shè)圖是預(yù)測(cè)將來(lái)環(huán)境變化的主要資料，特別是人口增加快速的都市近郊、新興住宅、大型社區(qū)等，可說(shuō)是超市業(yè)者的最大目標(biāo)。
競(jìng)爭(zhēng)店分布狀況可從超市協(xié)會(huì)或零售雜志取得，也可采取實(shí)地調(diào)查的方法，了解地區(qū)內(nèi)或近鄰是否有競(jìng)爭(zhēng)店。要確認(rèn)將來(lái)環(huán)境變化的因素，尤其應(yīng)注意下列幾點(diǎn)，因?yàn)檫@些因素會(huì)造成銷(xiāo)售占有率的成長(zhǎng)、衰退或阻礙。
（1）人口數(shù)、戶數(shù)是否有大幅度變化的可能性。例如：空地的延伸、大量住宅的興建等，若屬新蓋完成的住宅區(qū)，應(yīng)了解何時(shí)搬入住戶、住滿。
（2）交通建設(shè)體系是否有大幅度變化的可能。例如：捷運(yùn)系統(tǒng)的通過(guò)、巷道的打通、道路拓寬、河道上搭橋等等。
（3）競(jìng)爭(zhēng)店特別是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地點(diǎn)有設(shè)立的可能。
進(jìn)行上述調(diào)查了解時(shí)，應(yīng)掌握詳盡和準(zhǔn)確資料，加以整理，更重要的是要了解這些變化是何時(shí)結(jié)束、影響多長(zhǎng)時(shí)間，最后再根據(jù)這些資料，決定提前或延后開(kāi)店時(shí)間。
2、現(xiàn)地調(diào)查
現(xiàn)地調(diào)查作業(yè)相當(dāng)困難，可先假定商圈范圍，在范圍內(nèi)收集所需資料。大致可分為下列三點(diǎn)：
（1）交通道路網(wǎng)確認(rèn)：對(duì)于某地區(qū)人們?nèi)粘Ｉ钭畛Ｊ褂玫牡缆纷髁髁空{(diào)查。
（2）競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查確認(rèn)：對(duì)某地區(qū)內(nèi)超市店數(shù)多少予以了解，來(lái)明確本店可達(dá)到多少商圈市場(chǎng)占有率，有什么樣的銷(xiāo)售效果。
（3）消費(fèi)者調(diào)查：本調(diào)查是所有調(diào)查最耗費(fèi)時(shí)間、資金的工作，執(zhí)行起來(lái)也最為困難，并易為一般人所疏忽。但是這項(xiàng)調(diào)查絕對(duì)不能省略，因?yàn)榭蓮闹蝎@得許多消費(fèi)者情報(bào)，而且店鋪差別化的啟示也來(lái)自于此項(xiàng)調(diào)查。
超市商圈設(shè)定
商圈的組合種類
一般而言，超市的商圈可分為中小商圈、大商圈、超大商圈3種：
1、中小商圈約500～1500米，顧客以徒步或自行車(chē)可達(dá)，以出售便利商品、生活必需品為主。
2、商圈約5000米，顧客來(lái)店以坐車(chē)較多，而且大多數(shù)以購(gòu)物為目的，大部分是以出售日常選購(gòu)品為主。
3、超大商圈是指高速公路或捷運(yùn)系統(tǒng)所形成的廣大商圈，主要出售特殊器材。
商圈的設(shè)定方法
在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通過(guò)實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)查的方法來(lái)設(shè)定商圈。
1、顧客調(diào)查的主要項(xiàng)目：
（1）住址：
（2）來(lái)店頻率（次/周、次/月）；
（3）大型店利用頻度；
（4）競(jìng)爭(zhēng)店利用頻度。
2、將約100～150份問(wèn)卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫(huà)線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。
3、商圈確認(rèn)后，利用住戶資料算出戶數(shù)。
4、戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出（食品、飲料及日用百貨），即為一家超市店鋪營(yíng)業(yè)額。
5、商圈的范圍一般可按銷(xiāo)售額與市場(chǎng)占有率指標(biāo)分為三個(gè)層次，即第一商圈，市場(chǎng)占有率在30%以上，占本店銷(xiāo)售額的75%；第二商圈：市場(chǎng)占有率在10%以上，占本讓銷(xiāo)售總額的25%；第三商圈：市場(chǎng)占有率在5%以上，占本店銷(xiāo)售額的5%。
超市商圈營(yíng)業(yè)額的計(jì)算
超市營(yíng)業(yè)額外負(fù)擔(dān)的估算應(yīng)考慮商圈范圍內(nèi)常住居民的購(gòu)買(mǎi)量、商圈范圍企事業(yè)單位的購(gòu)買(mǎi)量、流動(dòng)顧客群的購(gòu)買(mǎi)量、超級(jí)市場(chǎng)在商因范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率。
假定商圈內(nèi)常住居民食雜品的每月購(gòu)買(mǎi)量，第一商圈為1000元×1000戶=100萬(wàn)元，第二商圈為1000元×2000戶=200萬(wàn)元，第三商圈為1000元×3000戶=300萬(wàn)元，假定商圈內(nèi)流動(dòng)顧客群食雜品的購(gòu)買(mǎi)量每月為120元，假定商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購(gòu)買(mǎi)量每月為180元，假定某超市的市場(chǎng)占有率分別為：第一商圈30%，第二商圈10%，第三商圈5%，企事業(yè)單位及流動(dòng)顧客群各10%，可推算出超市銷(xiāo)售額：
第一商圈：100萬(wàn)元×30%=30萬(wàn)元；
第二商圈：200萬(wàn)元×10%=20萬(wàn)元；
第三商圈：300萬(wàn)元×5%=15萬(wàn)元；
企事業(yè)單位：180萬(wàn)元×10%=18萬(wàn)元；
流動(dòng)顧客群：120萬(wàn)元×10%=10萬(wàn)元；
總銷(xiāo)售額：30萬(wàn)元+20萬(wàn)元+15萬(wàn)元+18萬(wàn)+12萬(wàn)元=95萬(wàn)元
超市商圈的特征
1、從業(yè)態(tài)比較看，超級(jí)市場(chǎng)商圈偏小
超市奉行小商圈主義，地處社區(qū)或居民區(qū)，商圈人口7萬(wàn)～12萬(wàn)人；以經(jīng)營(yíng)食品為主的超級(jí)市場(chǎng)的商圈更小，商圈人口公為3.5～5萬(wàn)人。據(jù)對(duì)某地區(qū)的調(diào)查，人們對(duì)肉、魚(yú)、蔬菜、水果的經(jīng)常性購(gòu)物距離錄足2公里，而服裝、化妝品、家具、耐用消費(fèi)品為4～5公里。
2、從超市本身來(lái)看，商圈范圍不同
超級(jí)市場(chǎng)由于所處位置、規(guī)模大小、購(gòu)物出行方式及購(gòu)物頻率的不同，有不同的商圈范圍，需要進(jìn)行具體的分析。
（1）超級(jí)市場(chǎng)所處位置不同，商圈范圍不同。從一般情況看，位于都市中的超級(jí)市場(chǎng)商圈要大大小于位于城郊的超級(jí)市場(chǎng)的商圈范圍。
（2）超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模不同，商圈范圍不同。從一般情況看，超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模越大，商圈范圍越大，反之則越小。
（3）顧客購(gòu)物出行方式不同，超級(jí)市場(chǎng)商圈范圍不同。出行方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化，商圈范圍越大，反之則越小，例如，表3-2中，郊外超級(jí)市場(chǎng)的徒步范圍是500米，自行車(chē)為1000米，而小汽車(chē)達(dá)3000米。
（4）顧客購(gòu)物頻率不同，超級(jí)市場(chǎng)商圈范圍不同。由于收入水平及消費(fèi)習(xí)慣的影響，居民購(gòu)物頻率顯示出不同的特征。即使是對(duì)同一種商品也會(huì)出現(xiàn)購(gòu)物頻率的差異，這種差異會(huì)影響超市的商圈范圍，一般說(shuō)，顧客購(gòu)買(mǎi)的頻率越高，商圈范圍越小反之，則越大。
超級(jí)市場(chǎng)商圈的環(huán)境分析
商圈潛力情況調(diào)查
商圈潛力調(diào)查，是了解商圈范圍內(nèi)有多少人口，有多大的客流量，以確定其發(fā)展的前景如何。一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的生存和發(fā)展，依賴于商圈內(nèi)有供其吸收的充足購(gòu)買(mǎi)力。沒(méi)有理想的購(gòu)買(mǎi)力，超級(jí)市場(chǎng)不會(huì)興旺。
在開(kāi)設(shè)一家超級(jí)市場(chǎng)時(shí)，必須深入地去進(jìn)行商圈潛力情況調(diào)查，通過(guò)周密的調(diào)查去深刻地理解超市所處的市場(chǎng)環(huán)境。研究面對(duì)的消費(fèi)者，才能正確地確定自己的市場(chǎng)定位、規(guī)模與經(jīng)營(yíng)的策略，也才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于優(yōu)勢(shì)地位。
1、商圈人口調(diào)查。劃定商圈后，首先要調(diào)查商圈人口總量。一般可通過(guò)戶籍管理部門(mén)或居委會(huì)得到較為準(zhǔn)確的數(shù)字。調(diào)查中一般包括：人口數(shù)量、戶數(shù)、平均每戶人口數(shù)等基本情況，必要時(shí)可分為兩級(jí)商圈。
超級(jí)市場(chǎng)的商圈范圍標(biāo)準(zhǔn)是步行或騎自行車(chē)5～10分鐘的距離。在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意兩點(diǎn)：一是空間障礙因素。例如：河流、溝渠會(huì)阻止部分顧客，所以要將這部分人口剔除；二是競(jìng)爭(zhēng)店因素。應(yīng)將競(jìng)爭(zhēng)店附近的人口剔除，如競(jìng)爭(zhēng)店很小或沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力則可不剔除。
在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意分析有沒(méi)有人口增加的潛在趨勢(shì)。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開(kāi)店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開(kāi)店較易失敗。
2、商圈客流量調(diào)查：除固定商圈內(nèi)居民以外，流動(dòng)的消費(fèi)者也是超級(jí)市場(chǎng)一個(gè)重要的客戶來(lái)源。如果所選擇的店址交通便利、人員來(lái)往頻繁，無(wú)疑會(huì)給超市帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實(shí)際利益，此工作同樣不容忽視。
超級(jí)市場(chǎng)立地投資評(píng)估
超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)店投資的主要支出項(xiàng)目
一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)設(shè)前期要投入大量的資金。一般而言，開(kāi)店投資的項(xiàng)目主要包括：
1.設(shè)備。如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)備、車(chē)輛后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、賣(mài)場(chǎng)陳列設(shè)備等。
2、工程。如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。
3、當(dāng)?shù)刈饨稹?br /> 4、設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用。對(duì)連鎖公司來(lái)說(shuō)，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。
例如在北京三環(huán)沿線附近興建一個(gè)超市基本的投資情況及數(shù)額是（不含設(shè)備投資）：
當(dāng)?shù)刈饨?0000元/畝
建筑結(jié)構(gòu)費(fèi)用1500元/m2
裝修費(fèi)用（頂、地、墻及消防）300元/m2
由此可見(jiàn)，按10000m2商場(chǎng)計(jì)算，租用土地、自建自施的超市，需投資2000萬(wàn)元；租用舊廠房裝修改建的，需投資約400萬(wàn)元。
經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估
經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可分為：固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指與銷(xiāo)售額的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨著商品銷(xiāo)售額的變化而變化的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品消耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。超市經(jīng)營(yíng)和毛利率要大于費(fèi)用率，是一個(gè)基本的經(jīng)營(yíng)原則。
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