近幾天，朋友圈中流傳著這樣一條消息：實體店又迎來“倒閉潮”了。還有數字為證：2016年上半年，在單體百貨、購物中心以及大型超市業態中，共有22家公司關閉了41家店鋪，歇業總面積超過60萬平方米。
單看這一數字，確實有點觸目驚心。但如果你把它放到整個中國市場中看，其實遠沒有那么可怕：據RET睿意德統計，最近幾年，中國商業地產的年均開工面積是1.9億平方米。即使按年計算，把60萬平方米這一數字乘以2，也不過120萬平方米。也就是說，一年因倒閉而退出面積不到新開工面積的0.64%。
這，可以稱為“關店潮”嗎?
據不完全統計，2016上半年全國新開業商業地產項目達到174家。其中，1月份開業項目最多，為56家;2月份開開業項目最少，為5家;3、4、5、6月份開業的商業項目分別為15家、25家、39家、34家，下半年則更多。也就是說，半年內倒閉的實體項目，不過與一個月的新開項目數量相當。中國的 實體商業 仍在向上發展當中，對此不宜妄自菲薄。
大規模關店?還沒到時候
判斷未來發展趨勢，首先需要數據說話。RET睿意德今年發布的《中國商業地產服務行業發展白皮書》顯示，從2007年-2016年，中國商業地產先后經歷了三個增長期，慣性前行依然是未來幾年商業發展的主旋律。而且，在快速發展的城市化進程中，商業用地面積始終保持著逐年遞增的勢頭，直到2015年的22530萬平米，才第一次呈現略微下滑的趨勢，從供給端來看，商業地產開發建設仍處于峰值供給階段，每年增量驚人。
與此同時，中國消費需求還遠沒有釋放。中國人均購物中心面積僅為0.2平方米，與美國的2.2平方米相比，發展潛力巨大。美國購物中心銷售占社零總額比重為47%，中國僅為13%。同時我國的儲蓄率遠高于其他國家，2014年，中國居民可支配的收入超過63萬億，總儲蓄超過30萬億，48%的儲蓄率依然高于韓國的34%，日本的22%，以及美國的18%。收入水平更高、消費意愿更強烈的新興中產階級和90后的崛起，也讓未來的商業充滿了更多想象的空間。
另外，中國城鎮化發展水平與歐美國家相比，仍有很大的差距。中國城鎮化每增加1%，就意味著2000萬人口參與到城市的社會化分工，產生2000萬消費人口基數，這是商業發展的巨大紅利。截止到2015年為止，我國的城鎮化率是56.1%，而日本是91.3%，紅利期仍然存在。
從發達國家購物中心發展趨勢來看：人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發展;超市、百貨依然是主力，但市場份額開始下滑。人均GDP在8000美元以上，購物中心開始井噴。人均GDP在10000美元以上，購物中心開始分化。無疑，我們正處在由8000美元向10000美元發展的過渡期。
是什么樣的店在關店?
盡管紅利期仍在，但不可否認，確實有一些實體商家在“關店”，我們不妨來研究一下，到底是哪些商場在關門?
這是媒體根據財報以及公開報道整理的今年以來部分百貨業關店記錄：
2016 年 8 月：百盛集團將關閉重慶萬象門店，上半年已關閉西安東大街和重慶大坪店兩家門店。
2016 年 6 月：華聯商廈關閉開業 22 年的成都店。
2016 年 5 月：南京八佰伴停業。
2016 年 4 月：友誼商店關閉廣州南寧店。
2016 年 4 月：世紀金花關閉銀川店。
2016 年 3 月：來雅百貨關閉泉州中駿世界城店。
2016 年 3 月：喜樂地購物中心關閉長沙萬家麗路門店。
2016 年 2 月：摩爾百貨關閉成都天府店。
2016 年 2 月：新華百貨關閉銀川東方紅店。
2016 年 2 月：NOVO 百貨關閉重慶大融城店。
2016 年 2 月：天虹商場關閉深圳深南君尚店。
2016 年 1 月：新世界百貨關閉北京時尚店。
……
我們可以發現，百貨、超市是關店“重災區”，這恰好符合西方多國商業發展過程已經出現過的“人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發展，超市、百貨市場份額開始下滑”的客觀規律。
在城市方面，關閉的41家商鋪中，一線城市關閉7家，占17.07%;新一線城市關閉15家，占36.59%;二線城市關閉11家，26.83%;三線及以下城市關閉8家，占19.51%。由于許多一線準一線城市人均GDP早已邁過10000美元門檻，已經開始進入購物中心分化期，自然會有一批商鋪關店。這恰恰是市場規律在起作用。
樓市的動蕩也對上半年的 實體商業 產生了一定沖擊。2016年上半年一二線城市住宅行情火爆，使得開發商對于利用購物中心拉動住宅銷售熱情有所下降。
從深圳地產爆開后，南京等二線城市接力，全國人口不斷向一二線城市繼續流入，隨著可售資源的不斷減少，價格不斷飆升。三四線城市成為庫存重災區，開發商為了拉動銷售，緩解區域人口外流，啟動購物中心去化動機不斷升級。一些中小型開發商為了購物中心能夠及早開業，投入大量資源，使得負債率不斷上升。無形中增加了未來經營的風險。
更大的隱憂是高庫存。目前北上廣深和杭州是中國各大城市里商場租金尚可的城市。一些二線城市的商業氛圍雖然遠遠不如這些城市，但卻同樣供給大量的商場用地。2015年二線城市零售項目占零售項目總存量的65%，當年零售項目新落成項目的73%，一些項目為了招商，已經打出了三年免租金的廣告，這不得不讓人擔心其未來盈利前景。
至于互聯網“野蠻人”的入侵，反而不用太擔心。線上交易已過窗口期，線下實體店天然的人流入口和流量屏障開始出現嶄新的市場機會。實際上，現在許多電商品牌甚至電商平臺，正在成為 實體商業 的新“金主”，阿里巴巴今年以來的一系列入股或收購實體商家的行動便是明證。
誰在增長?
與關店相比，那些正在開店的商業項目才代表著這個行業的真正未來。
目前，全國商業地產新增量依舊可觀。過去五年，購物中心數量以每年15-20%的速度增長，遠遠超過了社會零售品總額;過去七年，商業新開工增長率與住宅持平，年復合增長率接近20%，每年竣工面積也超過1.2億平米，大量商業以實體店鋪的形式進入存量市場。
在上半年眾多的開業項目中，大體量高端商業中線在二線城市的發展是一大亮點。其中最典型的是萬達，在前五個月，萬達僅開一家購物中心——成都蜀都萬達廣場。進入6月份，萬達廣場的開業則呈爆發式的增長，萬達廣場相繼在荊門、湘潭、臺州、資陽、濟南、烏海、湛江七個城市開業。根據之前萬達集團公布的數據，2016年萬達預計開業50座萬達廣場、2座萬達文化旅游城。
從大勢上看，2016年上半年購物中心開業數據基本符合歐美發達國家發展路徑。人均GDP 8000美元一檔的城市購物中心數量快速增加，特別是以萬達為首的一些購物中心積極進行提前布局;GDP較低的城市，包括大部分的縣級城市，雖然大量開發商介入，但受商家拓展意愿及當地消費能力限制，能夠開業的購物中心相對較少。
由于中國購物中心大部分由開發商轉型而來，使得整體集中度較差，運營也參差不齊。伴隨著萬達、紅星等一批購物中心快速擴張并逐步輕資產化，購物中心將迎來巨頭時代，小型、單體購物中心生存壓力更大。
從已開業購物中心來看，各購物中心積極引入各類品牌商以便增強市場號召力。在業態上，餐飲、兒童項目占比不斷增加，書店等新興業態開始被購物中心重新挖掘。由于人民幣前幾年的堅挺，跨境商品城成為購物中心的一個新增長點。
這也導致2016年下半年開業的項目顯得更加高大上。相對上半年開業項目，更多國外題材元素將引入購物中心當中，如美國元素、日本元素等，國人的消費升級正在產生實質性影響。
中國人口正在呈現由三四線城市向一二線城市涌入、從低端消費向中高端消費升級的局面，這對于許多小的、低端的購物中心經營將產生較大的壓力，如何爭搶優質客流是未來發展的關鍵。
從交易轉向服務
也許，我們可以從部分實體商家的關店中，發現一些更深層次的問題。
中國的 實體商業 項目多為地產商所建，他們更喜歡把商業項目的開發看成一次交易而不是服務，注意力集中在產業鏈前端，通過引入大IP主力商戶來背書，利用跨境商品等熱門IP來給自己講故事，再加以廣告攻勢。
這樣很容易呈現開業一窩蜂火爆，隨后迅速降溫的現象。商業資源過多投入到產業鏈前端，導致了資源分配的頭重腳輕，在日常表現中可以明顯看到：在薪資上營運人員的工資大幅度低于招商人員工資;在職位上，營運通常是經理級部門，而招商是總監級部門等等。由于制度上的設計已經使得營運部門在體制內屬于弱勢部門，往往又吸引不到合適的人才來就職，整體公司運營能力成為短板也就常態化。運營短板同時意味著商戶協調管理能力弱、客戶服務能力弱等，對于產業鏈后端的供應鏈建設、數據收集處理分析能力更加弱化。外在表現就是商戶經營業績差、人流少。所謂“運營時眼里流的淚，都是招商定位時腦子進的水”。
實際上，與住宅項目不同，商業項目更應該被理解為一個系統，有著復雜的結構和豐富多樣的功能，它們之間是相互關聯，相互作用的。而開發則是一個系統的調控過程，是業主、商家與經營商之間復雜關系和不同人群利益的協調過程，更多地是一個政治過程，絕不應是一個簡單的交易。如果能夠對整個商業地產的整個生命周期做各個階段的服務分解，將能開發出更多的價值。
當前， 實體商業 的調整，是適者生存的自然法則在起作用，在未來相當長的時間內，市場格局仍將不斷變化，但向上的趨勢并沒有改變。與其用灰色的眼光看待這個世界，不如主動先調整自己。
“沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。”
單看這一數字，確實有點觸目驚心。但如果你把它放到整個中國市場中看，其實遠沒有那么可怕：據RET睿意德統計，最近幾年，中國商業地產的年均開工面積是1.9億平方米。即使按年計算，把60萬平方米這一數字乘以2，也不過120萬平方米。也就是說，一年因倒閉而退出面積不到新開工面積的0.64%。
這，可以稱為“關店潮”嗎?
據不完全統計，2016上半年全國新開業商業地產項目達到174家。其中，1月份開業項目最多，為56家;2月份開開業項目最少，為5家;3、4、5、6月份開業的商業項目分別為15家、25家、39家、34家，下半年則更多。也就是說，半年內倒閉的實體項目，不過與一個月的新開項目數量相當。中國的 實體商業 仍在向上發展當中，對此不宜妄自菲薄。
大規模關店?還沒到時候
判斷未來發展趨勢，首先需要數據說話。RET睿意德今年發布的《中國商業地產服務行業發展白皮書》顯示，從2007年-2016年，中國商業地產先后經歷了三個增長期，慣性前行依然是未來幾年商業發展的主旋律。而且，在快速發展的城市化進程中，商業用地面積始終保持著逐年遞增的勢頭，直到2015年的22530萬平米，才第一次呈現略微下滑的趨勢，從供給端來看，商業地產開發建設仍處于峰值供給階段，每年增量驚人。
與此同時，中國消費需求還遠沒有釋放。中國人均購物中心面積僅為0.2平方米，與美國的2.2平方米相比，發展潛力巨大。美國購物中心銷售占社零總額比重為47%，中國僅為13%。同時我國的儲蓄率遠高于其他國家，2014年，中國居民可支配的收入超過63萬億，總儲蓄超過30萬億，48%的儲蓄率依然高于韓國的34%，日本的22%，以及美國的18%。收入水平更高、消費意愿更強烈的新興中產階級和90后的崛起，也讓未來的商業充滿了更多想象的空間。
另外，中國城鎮化發展水平與歐美國家相比，仍有很大的差距。中國城鎮化每增加1%，就意味著2000萬人口參與到城市的社會化分工，產生2000萬消費人口基數，這是商業發展的巨大紅利。截止到2015年為止，我國的城鎮化率是56.1%，而日本是91.3%，紅利期仍然存在。
從發達國家購物中心發展趨勢來看：人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發展;超市、百貨依然是主力，但市場份額開始下滑。人均GDP在8000美元以上，購物中心開始井噴。人均GDP在10000美元以上，購物中心開始分化。無疑，我們正處在由8000美元向10000美元發展的過渡期。
是什么樣的店在關店?
盡管紅利期仍在，但不可否認，確實有一些實體商家在“關店”，我們不妨來研究一下，到底是哪些商場在關門?
這是媒體根據財報以及公開報道整理的今年以來部分百貨業關店記錄：
2016 年 8 月：百盛集團將關閉重慶萬象門店，上半年已關閉西安東大街和重慶大坪店兩家門店。
2016 年 6 月：華聯商廈關閉開業 22 年的成都店。
2016 年 5 月：南京八佰伴停業。
2016 年 4 月：友誼商店關閉廣州南寧店。
2016 年 4 月：世紀金花關閉銀川店。
2016 年 3 月：來雅百貨關閉泉州中駿世界城店。
2016 年 3 月：喜樂地購物中心關閉長沙萬家麗路門店。
2016 年 2 月：摩爾百貨關閉成都天府店。
2016 年 2 月：新華百貨關閉銀川東方紅店。
2016 年 2 月：NOVO 百貨關閉重慶大融城店。
2016 年 2 月：天虹商場關閉深圳深南君尚店。
2016 年 1 月：新世界百貨關閉北京時尚店。
……
我們可以發現，百貨、超市是關店“重災區”，這恰好符合西方多國商業發展過程已經出現過的“人均GDP在5000美元以上，購物中心迎來較快發展，超市、百貨市場份額開始下滑”的客觀規律。
在城市方面，關閉的41家商鋪中，一線城市關閉7家，占17.07%;新一線城市關閉15家，占36.59%;二線城市關閉11家，26.83%;三線及以下城市關閉8家，占19.51%。由于許多一線準一線城市人均GDP早已邁過10000美元門檻，已經開始進入購物中心分化期，自然會有一批商鋪關店。這恰恰是市場規律在起作用。
樓市的動蕩也對上半年的 實體商業 產生了一定沖擊。2016年上半年一二線城市住宅行情火爆，使得開發商對于利用購物中心拉動住宅銷售熱情有所下降。
從深圳地產爆開后，南京等二線城市接力，全國人口不斷向一二線城市繼續流入，隨著可售資源的不斷減少，價格不斷飆升。三四線城市成為庫存重災區，開發商為了拉動銷售，緩解區域人口外流，啟動購物中心去化動機不斷升級。一些中小型開發商為了購物中心能夠及早開業，投入大量資源，使得負債率不斷上升。無形中增加了未來經營的風險。
更大的隱憂是高庫存。目前北上廣深和杭州是中國各大城市里商場租金尚可的城市。一些二線城市的商業氛圍雖然遠遠不如這些城市，但卻同樣供給大量的商場用地。2015年二線城市零售項目占零售項目總存量的65%，當年零售項目新落成項目的73%，一些項目為了招商，已經打出了三年免租金的廣告，這不得不讓人擔心其未來盈利前景。
至于互聯網“野蠻人”的入侵，反而不用太擔心。線上交易已過窗口期，線下實體店天然的人流入口和流量屏障開始出現嶄新的市場機會。實際上，現在許多電商品牌甚至電商平臺，正在成為 實體商業 的新“金主”，阿里巴巴今年以來的一系列入股或收購實體商家的行動便是明證。
誰在增長?
與關店相比，那些正在開店的商業項目才代表著這個行業的真正未來。
目前，全國商業地產新增量依舊可觀。過去五年，購物中心數量以每年15-20%的速度增長，遠遠超過了社會零售品總額;過去七年，商業新開工增長率與住宅持平，年復合增長率接近20%，每年竣工面積也超過1.2億平米，大量商業以實體店鋪的形式進入存量市場。
在上半年眾多的開業項目中，大體量高端商業中線在二線城市的發展是一大亮點。其中最典型的是萬達，在前五個月，萬達僅開一家購物中心——成都蜀都萬達廣場。進入6月份，萬達廣場的開業則呈爆發式的增長，萬達廣場相繼在荊門、湘潭、臺州、資陽、濟南、烏海、湛江七個城市開業。根據之前萬達集團公布的數據，2016年萬達預計開業50座萬達廣場、2座萬達文化旅游城。
從大勢上看，2016年上半年購物中心開業數據基本符合歐美發達國家發展路徑。人均GDP 8000美元一檔的城市購物中心數量快速增加，特別是以萬達為首的一些購物中心積極進行提前布局;GDP較低的城市，包括大部分的縣級城市，雖然大量開發商介入，但受商家拓展意愿及當地消費能力限制，能夠開業的購物中心相對較少。
由于中國購物中心大部分由開發商轉型而來，使得整體集中度較差，運營也參差不齊。伴隨著萬達、紅星等一批購物中心快速擴張并逐步輕資產化，購物中心將迎來巨頭時代，小型、單體購物中心生存壓力更大。
從已開業購物中心來看，各購物中心積極引入各類品牌商以便增強市場號召力。在業態上，餐飲、兒童項目占比不斷增加，書店等新興業態開始被購物中心重新挖掘。由于人民幣前幾年的堅挺，跨境商品城成為購物中心的一個新增長點。
這也導致2016年下半年開業的項目顯得更加高大上。相對上半年開業項目，更多國外題材元素將引入購物中心當中，如美國元素、日本元素等，國人的消費升級正在產生實質性影響。
中國人口正在呈現由三四線城市向一二線城市涌入、從低端消費向中高端消費升級的局面，這對于許多小的、低端的購物中心經營將產生較大的壓力，如何爭搶優質客流是未來發展的關鍵。
從交易轉向服務
也許，我們可以從部分實體商家的關店中，發現一些更深層次的問題。
中國的 實體商業 項目多為地產商所建，他們更喜歡把商業項目的開發看成一次交易而不是服務，注意力集中在產業鏈前端，通過引入大IP主力商戶來背書，利用跨境商品等熱門IP來給自己講故事，再加以廣告攻勢。
這樣很容易呈現開業一窩蜂火爆，隨后迅速降溫的現象。商業資源過多投入到產業鏈前端，導致了資源分配的頭重腳輕，在日常表現中可以明顯看到：在薪資上營運人員的工資大幅度低于招商人員工資;在職位上，營運通常是經理級部門，而招商是總監級部門等等。由于制度上的設計已經使得營運部門在體制內屬于弱勢部門，往往又吸引不到合適的人才來就職，整體公司運營能力成為短板也就常態化。運營短板同時意味著商戶協調管理能力弱、客戶服務能力弱等，對于產業鏈后端的供應鏈建設、數據收集處理分析能力更加弱化。外在表現就是商戶經營業績差、人流少。所謂“運營時眼里流的淚，都是招商定位時腦子進的水”。
實際上，與住宅項目不同，商業項目更應該被理解為一個系統，有著復雜的結構和豐富多樣的功能，它們之間是相互關聯，相互作用的。而開發則是一個系統的調控過程，是業主、商家與經營商之間復雜關系和不同人群利益的協調過程，更多地是一個政治過程，絕不應是一個簡單的交易。如果能夠對整個商業地產的整個生命周期做各個階段的服務分解，將能開發出更多的價值。
當前， 實體商業 的調整，是適者生存的自然法則在起作用，在未來相當長的時間內，市場格局仍將不斷變化，但向上的趨勢并沒有改變。與其用灰色的眼光看待這個世界，不如主動先調整自己。
“沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。”
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本文來源： 實體商業迎來“關店潮”？數學老師說他不同意
